• Dossier : Investir dans l'immobilier

Dossier : Investir dans l'immobilier

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier ?

Sous le terme d’investissement immobilier se cache plusieurs définitions. La définition dépend avant tout de l’objectif de votre achat. En effet, vous pouvez investir dans le but d’acquérir une résidence (principale, ou secondaire), d’augmenter la valeur de votre capital en engrangeant une plus-value à la revente, de tirer une rente de votre bien immobilier en le mettant en location, ou bien encore profiter d’un programme de défiscalisation afin de réduire le montant de votre imposition.
Selon votre objectif et donc de votre investissement immobilier, vous appréhenderez la situation actuelle du marché différemment et les solutions d’investissement pour lesquelles vous opterez ne seront pas toutes les mêmes.

Le marché de l’immobilier aujourd’hui

Le début de la crise économique actuelle en 2008 a impacté directement les prix du marché de l’immobilier qui ont connu une forte baisse jusqu’en 2010, pour ensuite atteindre un niveau record en 2011.
L’indice des prix de l’immobilier ancien de l’INSEE a mis en évidence une baisse de la valeur des biens immobiliers depuis cette date, notamment en Île-de-France.
 

Sur la fin de l’année 2015, nous avons pu observer une légère hausse de ces prix. En termes de perspective, les deux prochaines années devraient voir la hausse se poursuivre. Selon l’agence de notation Standard & Poor's, 2016 devrait être marquée par une stabilité du prix de la pierre en France. Par contre, 2017, elle, devrait être l'année de la remontée des prix (+3%). 

Pour Xerfi, spécialiste des études économiques sectorielles, un rebond des tarifs aura lieu dès cette année (+1,7% dans l'ancien) et devrait se poursuivre en 2017 (+2,1%). 
Ces perspectives incitent à investir à court terme dans l’immobilier ce qui permettra d’engranger des plus-values et une valorisation de son capital. De plus, les taux de crédit immobilier ont atteint un niveau historiquement bas (lien vers l’article sur les taux de crédit) qui permet de profiter de financement à faible coût.

Par ailleurs, le lancement début janvier du nouveau Prêt à Taux Zéro (lien vers l’article sur le nouveau PTZ) va permettre aux primo-accédants d’en profiter, aussi bien dans l’immobilier neuf que dans l’ancien.  

Ces perspectives incitent à investir dans l’immobilier dans un but de faire fructifier son capital et d’acquérir un bien pour y habiter.

L’investissement locatif

Investir dans l’immobilier, c’est aussi rechercher une rente que cela soit de manière directe via les loyers perçus, ou indirecte avec les dispositifs de défiscalisation qui permettent de diminuer votre imposition et donc d’augmenter la rentabilité de votre investissement.

Dans un contexte où les placements garantis en capital (livrets, assurance-vie en euros, obligations d’Etat) présentent de très faibles taux de rendement, et où l’incertitude règne sur les marchés volatiles d’actions, investir dans l’immobilier locatif reste un placement extrêmement attractif.

En effet, les prix de l’immobilier présentent sur le long terme une certaine garantie du capital, tout en présentant une rentabilité supérieure aux placements les plus sûrs. Bien évidemment, la rentabilité varie d’une zone géographique à l’autre et tout dépend du taux d’occupation de votre bien. En moyenne, le taux de rendement brut (avant impôt) dans l’ancien est de 4 à 5% et de 3 à 4% dans le neuf.

A court terme, cette rentabilité devrait rester stable, à condition que les prix du marché de l’immobilier n’augmentent pas, et en tablant sur une stabilité du montant des loyers. L’indice de référence des loyers (IRL), qui est calculé en fonction de l’inflation, est stable avec une très légère diminution ay 4ème trimestre 2015. (-0,01%). La mise en place progressive de l’encadrement des loyers dans le cadre de la loi Alur n’impacte donc pas pour le moment la rentabilité de l’investissement immobilier.

Par ailleurs, l’investissement locatif peut s’effectuer dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation que cela soit par exemple le dispositif Malraux dans l’ancien, ou bien le dispositif Pinel dans le neuf.

Quel que soit le bien que vous choisissez, au-delà du prix d’achat, si vous envisagez d’acquérir un bien pour le louer, dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation ou non, il est primordial de vous assurer que votre bien sera facilement louable et qu’il sera susceptible de générer une plus-value à la revente. Pour cela, n’hésitez pas à vous tourner vers des professionnels de l’immobilier qui connaîtront parfaitement le marché local sur lequel vous souhaitez investir.