• ​Faut-il étendre l’encadrement des loyers ?

​Faut-il étendre l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est l’un des volets de loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) qui a été adoptée en mars 2014. A l’origine, la loi prévoyait que cette mesure soit mise en place dans 28 grandes agglomérations. Cependant, dès le mois d’août 2014, le Premier Ministre, Manuel Valls, avait enterré le dispositif d’encadrement des loyers. Ainsi, la mesure n’est entrée en application que dans Paris intra-muros depuis le 1er août 2015, et elle devrait être mise en œuvre dès la fin de l’année 2016 à Lille. 
Fin mars, le Ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, a relancé le débat de l’extension de l’encadrement des loyers à d’autres agglomérations. Ainsi, Grenoble pourrait être la prochaine agglomération à être concernée par la mesure. Par ailleurs, à l’heure où le Grand Paris se prépare à voir le jour, la question se pose d’étendre l’encadrement des loyers à l’Île-de-France.

L’encadrement des loyers
La mesure a pour vocation de limiter la hausse des loyers dans les agglomérations où il existe une forte tension sur le marché de l’immobilier locatif entre la demande et l’offre.
Afin de fixer les prix maximums en fonction des types de bien, des observatoires des loyers agréés par le Ministre doivent être mis en place dans les agglomérations concernées afin de récolter des données. Ces données sont ensuite transmises au Préfet qui définit le prix maximum au mètre carré en fonction des catégories de logement.
Afin de fixer le prix pour chaque catégorie de logement, le préfet prend également en compte :
-    le type de location (nue ou en meublée),
-    le nombre de pièces,
-    la période de construction.
Les propriétaires qui mettent en location leur bien immobilier ne peuvent pas dépasser de 20% le loyer de référence défini.
Ce dispositif a pour but de limiter les abus et de redonner du pouvoir d’achat aux locataires des zones concernées.

Le dispositif en action
La question d’étendre le dispositif à de nouvelles zones nécessite de voir comment il est appliqué à Paris, seule agglomération concernée actuellement.
Plusieurs litiges ont été relevés concernant des montants de loyers fixés par des bailleurs privés qui dépassent le montant maximal autorisé. Les problèmes majeurs concernent les dépassements de loyer qui sont en théorie autorisés par la loi. En effet, il est prévu que les qualités particulières d’un logement puissent justifier d’un complément de loyer sous certaines conditions qui peuvent apparaître un peu flou. Ainsi, l’association de consommateurs CLCV relevait, qu’après huit mois de mise-en-œuvre de la mesure, l’ensemble des cas de loyers complémentaires présentés à la chambre de conciliation, avaient été retoquées par celle-ci. 

Pourquoi l’étendre ?
Nous l’avons vu, le projet du Grand Paris est en marche, il est donc cohérent d’envisager d’étendre le dispositif à la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), voire à l’ensemble de l’Île-de-France. Ainsi, les biens immobiliers du Val d’Oise, des Yvelines et de la Seine-et-Marne pourraient être concernés. 
En tout cas, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) a d’ores et déjà collecté les données qui permettraient de fixer les loyers de référence sur l’ensemble de l’agglomération du Grand Paris.
Certains dénoncent également le risque de voir le dispositif freiner les investisseurs notamment dans le neuf, et donc de nuire à la politique de construction de nouveau logement.
Or, ces projets immobiliers dans le neuf sont lancés dans le cadre de dispositifs fiscaux avantageux comme l’investissement locatif Pinel (cf. article sur le dispositif Pinel) qui prévoit que le montant des loyers soit inférieur de 20% à celui du marché.

Il n’existe pas de freins réels à l’extension de l’encadrement des loyers notamment en Île-de-France, si ce n’est un besoin d’éclaircissement concernant les compléments de loyer. Par ailleurs, la tendance à la baisse des loyers en France depuis 2010, ne devrait pas handicaper le rendement des investisseurs dans l’immobilier ancien qui ne pratiquent pas des loyers abusifs, la limitation des abus étant justement l’objet principal du dispositif.