• La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (la VEFA)

La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (la VEFA)

Acheter un bien immobilier dans le neuf est indissociable du contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement.

La vente par un promoteur immobilier de logements avant leur construction se fait dans le cadre de la VEFA dont la réglementation est régie par le Code de la Construction et de l’Habitat. Légalement, les contrats de réservation ne sont pas obligatoires, mais dans les faits ils sont systématiques. Nous vous proposons d’en découvrir les étapes, les conditions et le contenu en vous présentant successivement le contrat de réservation, le contrat de vente et les garanties protégeant le futur acquéreur.


Le contrat de réservation

Dans un premier temps, vous signerez un contrat de réservation qui comprendra des éléments concernant les parties, le logement et la vente en elle-même.

Le contrat indique clairement les parties de l’opération de la VEFA, ainsi que leurs coordonnées respectives. Les informations concernant le logement en lui-même doivent préciser :
-    L’adresse du logement ;
-    Le descriptif précis du logement, de ses équipements et de ses annexes ;
-    Le descriptif des matériaux utilisés ;
-    La situation exacte du logement si celui-ci se trouve au sein d’une copropriété (dans un immeuble ou un groupe d’immeubles par exemple).

Par ailleurs, le contrat doit indiquer le prix de vente prévisionnel du bien, ainsi que les modalités de sa révision.

Lors de la signature du contrat de réservation, le vendeur peut réclamer un dépôt de garantie à l’acquéreur, un dépôt dont le montant maximum dépend de la date de la signature de la vente. Si la vente s’effectue dans un délai inférieur à 1 an, le montant peut être de 5%. Par contre, si la signature se réalise entre 1 et 2 ans, le montant est plafonné à 2%. Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

La signature du contrat peut se faire directement entre les parties par un acte sous seing privé. Dans ce cas, le contrat doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception à l’acquéreur. Le contrat peut également être signé devant un notaire qui le remettra en main propre à l’acquéreur.

Au lendemain de la remise du contrat en main propre ou de sa réception par lettre recommandée, démarre le délai de rétraction de 10 jours. La notification de rétraction doit être réalisée durant cette période et être faite par lettre recommandée avec avis de réception auprès du vendeur.

Au-delà du délai de rétraction, si vous ne souhaitez pas signer le contrat de vente, et que le contrat préalable n’inclut pas de clause vous permettant de revenir en arrière (par exemple, en cas de non obtention d’un prêt bancaire) vous perdrez le dépôt de garantie. Il existe cependant des cas prévus dans la loi qui vous permettront de recouvrir l’intégralité de celui-ci :
-    Si le vendeur n’obtient pas les prêts nécessaires à la construction ;
-    Si l’acte de vente n’est pas signé dans les délais prévus ;
-    Si la qualité ou la consistance du logement est dévaluée de plus de 10% par rapport à ce qui était prévu dans le contrat de réservation ;
-    Si un des équipements collectifs n’est pas réalisé (par exemple, un ascenseur ou un vide-ordure) ;
-    Si le prix de vente final dépasse d’au moins 5% le prix initialement prévu.

Le contrat de vente

Dans un second temps, vous signerez le contrat de vente en lui-même. Ce contrat doit vous être envoyé dans un délai de minimum un mois avant la signature, ce qui vous permet d’en vérifier le contenu et de le valider. Une fois le contrat de vente signé, il est impossible d’effectuer des modifications ultérieures.

C’est pourquoi, outre le prix définitif, le contrat de vente comprend une description détaillée et définitive du logement et de l’immeuble (surface, équipements collectifs,…). Il indique également une date de livraison dont l’approximation est encadrée par la loi. Vous pouvez intégrer une clause intégrant des indemnités en cas de retard dans la livraison.
Le paiement s’effectue de manière échelonnée en fonction de l’avancement des travaux. Ainsi, à l’achèvement des fondations un montant de maximum 35% du prix total doit être versé. Lors de la mise hors d’eau du logement, le montant à débloquer atteint 70%. Dès que les travaux seront terminés, jusqu’à une valeur de 95% du prix total pourra vous être réclamée. Les 5% restant dus devront être versés à la remise des clefs, sauf si en tant qu’acquéreur vous émettez des réserves quant à la conformité du logement livré par rapport au contrat de vente.

Les garanties

En tant qu’acquéreur, vous êtes également couvert par de nombreuses garanties tout au long du processus d’acquisition, ainsi que lors des années qui suivent, lors de la possession de votre bien immobilier.

Il existe deux grands types de garanties.

En premier lieu, l’acquéreur est protégé par les garanties liées à la nature et aux caractéristiques du logement qui concernent les vices, qu’ils soient cachés ou apparents, ou bien encore les défauts d'isolation phonique. A titre d’exemple, les vices cachés peuvent être couverts jusqu’à 10 ans après la réception des clefs, c’est la garantie décennale.

En second lieu, les garanties couvrent l'opération elle-même grâce aux garanties de remboursement et d'achèvement. Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de réservation signé par l'acquéreur.

La garantie de remboursement est accordée par un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur, si le logement n'est pas achevé, l'acte est annulé et l'acheteur récupère l'intégralité des paiements effectués. 

La garantie d'achèvement ne permet pas la récupération des fonds versés, mais, comme son nom l'indique, elle vise à garantir à l'acheteur que le logement lui sera bien livré et que les travaux seront achevés dans les conditions prévues initialement. En cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, une banque ou une société d'assurance financera le déroulement du chantier et l'achèvement des travaux. C’est une garantie extrinsèque. Depuis le 1er janvier 2015, la garantie extrinsèque est la seule garantie d’achèvement.