• Le plan de relance de la construction

Le plan de relance de la construction

Le 29 août 2014, le Premier Ministre Manuel Valls présentait le grand plan de relance de la construction.

En ce début d’année 2016, plusieurs décrets, s’inscrivant dans la poursuite de ce plan, sont parus au Journal Officiel.

De nombreux défis doivent être relevés par le plan de relance de la construction. En effet, afin de répondre à la demande, 500 000 logements neufs devraient être construits par an. Fin novembre 2015, 351 200 logements avaient été mis en chantier pour l’année 2015, et il est prévu 390 000 mises en chantier pour 2016.
 
Paradoxalement, la crise économique actuelle freine l’accès à la propriété des ménages, ce qui réduit la demande. Mais, la relance de la construction pourrait permettre de soutenir l’économie, puisque selon les promoteurs immobiliers, la construction de 40 000 logements neufs supplémentaires par an pourrait favoriser la création de 100 000 emplois.

D’autre part, la relance des constructions est freinée par les coûts des constructions qui augmentent, notamment liés à la multiplication des normes. A titre d’exemple, les constructeurs doivent faire face à de nombreuses réglementations liées à la protection de l’environnement (lien vers article : « La promotion immobilière au cœur des problématiques environnementales »).

Un autre frein à la relance est le manque de fonciers disponibles, ou bien encore la réticence de certaines mairies à développer des logements sociaux sur leur territoire.
Face à ce constat, le plan de relance de la construction s’appuie sur 5 piliers :
-    Favoriser l’accession à la propriété ;
-    Simplifier les règles de la construction et développer l’innovation ;
-    Augmenter l’offre de logements neufs, sociaux et intermédiaires ;
-    Renforcer la mobilisation du foncier ;
-    Rénover les logements.

Afin d’atteindre ces objectifs, l’Etat a fixé de grands objectifs qui seront mis en œuvre au travers de politiques publiques avec un financement garanti en grande partie par l’Etat,  et par l’adoption de mesures législatives incitatives ou coercitives afin de pousser tous les acteurs de la construction immobilière, des collectivités locales aux professionnels du bâtiment, à participer au plan de relance de la construction.

Accélérer les projets d’aménagement et de construction
Afin d’accélérer les projets d’aménagement et de construction, 3 décrets sont parus récemment.

Le premier décret a réformé le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et a clarifié le code de l’urbanisme afin de faciliter les procédures administratives concernant l’urbanisation. Le but est d’accélérer les projets de construction. Par ailleurs, des dérogations aux PLU sont instaurées afin de faciliter la transformation de locaux commerciaux en locaux d’habitation,  ou bien encore de réduire le nombre de places de stationnement obligatoires dans le cadre des habitats locatifs.

Le deuxième décret a été pris dans le cadre de la loi Alur. Il vise à renforcer la participation des publics en amont des projets. De même, une fois les projets lancés, la modernisation des règles d’urbanisme va permettre de réduire les délais de traitement des recours contentieux et de lutter contre les recours abusifs.

Enfin, le 3ème décret allonge la durée de validité des permis de construire ce qui va sécuriser les porteurs de projets de construction.

Certaines de ces mesures répondent aussi au besoin de densification en zone urbaine qui consiste à construire également dans les zones où le besoin de logements est le plus important.  Dans cette optique, la surélévation des bâtiments sera favorisée.

Toutes ces réformes sont également accompagnées de mesures financières, notamment avec le versement de subventions étatiques. Ainsi, afin de favoriser la transformation des quartiers défavorisés à travers des projets de démolition-construction, 5 milliards d’euros seront alloués par l’Etat à un nouveau plan de renouvellement urbain (PNRU).

Par ailleurs, le Premier Ministre a annoncé l’extension de la TVA à 5,5% pour la construction de logements sociaux dans 1300 quartiers dits  « prioritaires ». 

Construire plus de logements sociaux et intermédiaires
Le Gouvernement a pour objectif, d’une part, que 150 000 logements sociaux soient construits par an, d’autre part, que 35 000 logements « intermédiaires » soient bâtis d’ici 2019. Un logement intermédiaire selon la loi se situe entre le logement social et le logement privé. Il permet de loger les ménages dont les ressources ne permettent pas de prétendre au logement social, tout en étant insuffisantes pour accéder aux logements du parc privé. Les loyers sont plafonnés à 15 ou 20 % en dessous des prix du marché. En cas d’achat, le prix d’acquisition est inférieur à celui du marché. Ils répondent aux dernières normes en matière de performance énergétique. Ils ont été créés par une ordonnance de février 2014.

Afin de favoriser le développement des logements sociaux, les mesures de coercition ont été renforcées. Ainsi, les communes de plus de 3000 habitants devront atteindre un seuil de 25% de logements sociaux sur leur territoire d’ici 2025 (contre 20% auparavant). En cas de non-respect de cette obligation, les amendes prévues par la loi ont été multipliées par 5. 

L’Etat a prévu d’accompagner les communes qui sont en carence de logements sociaux grâce à des contrats de mixité sociale afin que celles-ci obtiennent des aides. En cas de refus des communes, le préfet est habilité à user de moyens de coercition pour obliger celles-ci à répondre à leurs obligations.
Par ailleurs, au-delà du nombre de constructions de logements sociaux, ces réformes ont pour but de favoriser la mixité sociale au sein même des communes en  répartissant la construction des logements sociaux sur le territoire, et en favorisant la création de logements sociaux dans tout type d’habitat collectif.

Concernant le programme de logements intermédiaires, il sera financé à travers différents fonds, notamment le Fonds d’Investissement créé par l’Etat, le Fonds des Logements Intermédiaires et la Société Nationale Immobilière (SNI).

Par ailleurs, un prêt de 500 millions d’euros a été accordé par la Banque Européenne d’Investissement afin de financer ces logements intermédiaires.

Libérer du foncier 
Afin de permettre la construction de nouveaux logements, l’Etat a prévu de céder des terrains aux collectivités locales, ce qui permettra la construction de 110 000 logements. De même, des établissements publics comme la SNCF et RFF céderont des terrains qui permettront la construction de 15 000 à 20 000 logements neufs.

Dans le cas de cession de terrain par l’Etat, la loi prévoit des décotes sur le prix de vente si le terrain vendu accueille à minima 75% de logements dont des logements sociaux.
Afin d’inciter les acteurs privés à céder également des terrains, le plan prévoit des avantages fiscaux pour les vendeurs. Bien évidemment, ces avantages ne seront appliqués qu’en cas de construction effective de logements neufs.

Réduire les coûts de construction
La réduction des coûts de construction s’appuie sur 2 grands piliers :
-    La simplification des normes de construction
-    Une modernisation et une innovation dans le domaine de la construction 

En collaboration avec les professionnels du bâtiment, les normes ont été simplifiées afin d’accélérer et d’augmenter les nouvelles constructions immobilières. Cette stratégie suit la même logique que la simplification des règles d’urbanisation.

Cependant, cette réduction des coûts n’est pas un retour en arrière qui remettrait en cause les normes de sécurité ou les normes écologiques. En effet, les acteurs du bâtiment seront soutenus par l’Etat, notamment dans le cadre de la rénovation énergétique, avec une TVA à 5,5% et un crédit d’impôt au taux unique de 30% pour les travaux de rénovation.

La modernisation et l’innovation dans la filière du bâtiment vont permettre une transition numérique et écologique qui favorisera la réduction des coûts. Ainsi, 70 millions d’euros seront consacrés à cet objectif au travers de 3 plans :
-    Un plan de transition numérique du bâtiment visant à faire évoluer technologiquement le secteur ;
-    Un plan recherche et développement concernant l’amiante afin de faciliter la réhabilitation des bâtiments ;
-    Un plan d’action pour la qualité de la construction et la transition énergétique.


Face aux besoins de construction dans l’immobilier neuf, l’Etat a engagé des moyens financiers importants, et a engagé des réformes qui vont stimuler la croissance et l’innovation dans la filière du bâtiment. Au-delà des objectifs affichés, le plan de relance va permettre la création de nouveaux emplois et sera soutenu par des mesures visant à faciliter l’accession à la propriété, dont le nouveau Prêt à Taux Zéro est un exemple (lien vers article « Renforcement du Prêt à Taux Zéro »).