Acheter un logement neuf, pas à pas...
Vous avez décidé d’acheter un logement neuf : maison ou appartement, voici quelques points clés qui vous permettront d’y voir plus clair …
1- Bien choisir son logement
Une fois votre appartement ou maison choisi(e), plusieurs documents vous seront remis par le promoteur :
- le plan masse du programme représentant l’emplacement des maisons, l’orientation, les voiries et espaces verts …
- le visuel du programme qui vous donnera une idée de l’allure du bâtiment ou des maisons et de l’environnement à l’issue de la construction,
- les plans du lot que vous aurez choisi vous pourrez découvrir la distribution des pièces, les surfaces, la conception intérieure …
2- Vente d'un logement sur plan
La législation et diverses garanties vous permettent d’acheter en toute sécurité en attendant votre emménagement. Cette opération est appelée vente en l’état futur d’achèvement (vefa).
Pour éviter qu’elle ne présente des risques pour l’acquéreur, la vente sur plan est strictement réglementée par la loi (articles L. 261–1, et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation).
Lorsque vous avez choisi le bien que vous souhaitez acquérir, vous signez un avant-contrat pour le résever.
L’avant contrat engage le vendeur à vous réserver un logement. En contrepartie, vous versez un dépôt de garantie.
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Celui-ci doit comporter certaines mentions obligatoires, sous peine de nullité :
- une description détaillée du futur logement,
- la qualité des constructions au moyen d’une note technique annexée au contrat
- le prix de vente
- la date à laquelle pourra être signé le contrat de vente définitif
- une clause suspensive d’obtention de prêts
- la date de livraison ou d’achèvement des travaux.
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Lors de la signature de cet avant-contrat, l’acheteur verse un dépôt de garantie (sur un compte spécial ouvert à son nom) qui ne peut être supérieur à 5 % du prix.
Le contrat préliminaire signé va ensuite vous être notifié. A compter de sa réception, vous disposez d’un délai de sept jours pour vous rétracter.
Le Contrat définitif de vente
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Le notaire doit vous notifier le projet de vente un mois au moins avant la signature définitive.
Ce délai va vous permettre de vérifier que le projet est conforme à ce qui a été promis. Ce contrat doit comporter notamment :
Le contrat définitif de vente doit être signé devant notaire.
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- description détaillée du bien vendu
- prix et modalités de paiement
- délai de livraison
- garantie d’achèvement conformément au contrat préliminaire,
- pénalités en cas de retard
- et un exemplaire du règlement de copropriété.
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3- Le paiement
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Le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux, sans jamais pouvoir dépasser :
Le solde est payable lors de la remise
des clés.
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- 35 % à l’achèvement des fondations,
- 70 % à la mise hors d’eau (toiture),
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble.
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- A noter : Des emprunts spécifiques à l’achat dans le neuf sont proposés par les banques : en général, pendant la construction, vous ne payer que les intérêts de l’emprunt puis commencez à rembourser l’emprunt à compter de l’emménagement dans votre nouveau logement.
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4- La réception
A la fin des travaux le promoteur et les entreprises qui ont participé au chantier se réunissent pour vérifier l’état des constructions. Les réserves sont notifiées sur le procès verbal de réception. Demandez que ce document vous soit communiqué lors de la livraison.
5- Remise des clés
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A l’achèvement de l’immeuble, un état des lieux est réalisé avec le vendeur. Les réserves éventuelles sont consignées sur un procès verbal. S’il y en a, le promoteur devra prendre en charge les réparations en suivant un calendrier d’exécution des travaux.
Vous aurez ensuite un mois supplémentaire pour signaler des vices apparents non décelés le jour de la livraison.
Si le logement n’est pas conforme au contrat, vous êtes en droit de refuser la livraison et de la faire reporter une fois les réserves levées, ou de consigner les 5% du pix de vente restant sur un compte sequestre afin de pouvoir récupérer les clés du logement (somme débloquée et versées au promoteur une fois les réserves levées).
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Les avantages du neuf
1- Des frais de notaire réduits
Dans le neuf, les frais de notaire sont compris entre 2 et 3 % alors qu’ils s’élèvent à 7-9 % dans l’ancien.
Ceci s’explique par le fait que dans le neuf, la TVA est incluse dans le prix de vente, donc en contrepartie, les frais de notaire sont moins importants.
Vous ne payez pas non plus les droits d’enregistrement ni la taxe départementale ou communale.
2- Des labels de qualité
- Certification Qualitel : Elle garantit la qualité technique de la construction et porte sur la lutte contre les nuisances sonores, l’isolation thermique et les économies d’énergie, la plomberie et la robinetterie, l’équipement électrique, les murs et la toiture.
- Qualibat : couvre l’ensemble des activités du bâtiment et vous fournit ainsi une information sur le sérieux de l’entreprise. Il s’agit d’une assurance de qualité.
- Label Promotelec : concerne le respect des normes en matière d’installation électrique et d’isolation thermique.
- La marque NF : concerne la qualité de la résidence et du promoteur. Les matériaux portant cette marque sont des produits reconnus pour leur qualité.
3- Les garanties
Pendant toute la durée des travaux, la loi fait obligation au vendeur d’apporter une garantie spécifique, une garantie d’achèvement. Cette garantie est le plus souvent fournie par un organisme extérieur (établissement bancaire ou société de caution mutuelle).
Par ailleurs, vous bénéficiez d’une garantie des vices apparents constatés, soit lors de la réception, soit dans le mois qui suit la prise de possession du logement.
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La garantie de parfait achèvement
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La garantie biennale de bon fonctionnement
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Garantie décennale et assurance dommages ouvrages
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Cette garantie dure un an à compter de la réception. Elle couvre tous les dommages constatés dans le procès-verbal de réception et tous ceux signalés par lettre recommandée pendant l’année qui suit la réception. Un délai d’exécution des travaux de réparation doit alors être fixé d’un commun accord.
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Cette garantie s’applique pendant deux ans à compter de la réception. Elle couvre tous les vices qui apparaissent sur les éléments d’équipement dissociables et démontables de la construction (volets, portes, radiateurs, robinetterie, etc.).
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La garantie décennale couvre tous les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination pendant dix ans.
Toutefois, si le constructeur apporte la preuve qu’une cause étrangère a entraîné le dommage, sa responsabilité n’est pas engagée.
Pour mettre en œuvre la garantie dommages ouvrages, il vous suffit d’envoyer un courrier recommandé à l’assureur en l’informant des désordres. Cela vous permet d’être rapidement indemnisé.
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