1ère étape : choix du terrain
1- Terrain isolé ou en lotissement
Vous avez le choix entre un terrain isolé ou un terrain en lotissement :
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- un terrain est dit « isolé » (hors lotissement) lorsque son propriétaire est un particulier qui en a confié la vente à une agence immobilière.
Le terrain est dit « viabilisé » s’il est raccordé aux réseaux collectifs d’eau potable, de gaz, d’électricité, d’assainissement et de téléphone. S’il n’est pas viabilisé vous devrez prévoir les frais nécessaires pour raccorder le terrain aux équipements collectifs.
L’agence prend en charge toutes les démarches administratives et juridiques vous assurant la constructibilité du terrain.
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Nous nous procurons également le plan d’occupation des sols, le certificat d’urbanisme et nous nous renseignons sur les servitudes éventuelles (un droit détenu par un voisin sur la parcelle) qui pourraient exister sur ce terrain.
Vous devrez demander un permis de construire vous-même ou en utilisant les services d’un constructeur ou d’un architecte.
- un terrain en lotissement est toujours viabilisé et constructible après délivrance des permis d’aménager.
Le lotissement résulte de la division d’une propriété foncière en deux parcelles dans les 10 ans.
Le lotissement offre un environnement agréable et certaines garanties en matière de viabilisation et de constructibilité.
L’acquisition d’un terrain en lotissement vous donne l’assurance que le terrain est bien viabilisé et la constructibilité est garantie pendant 5 ans minimum même en cas de changement des règles d’urbanisme.
2- La viabilisation
Un terrain est viabilisé lorsque sont réalisés les travaux nécessaires à l’implantation des maisons et à la vie du lotissement, par exemple : la voirie, l’alimentation en eau, gaz, électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces verts collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.
Un terrain isolé peut être viabilisé sans être raccordé aux divers réseaux. En lotissement, vous avez la garantie que le terrain est desservi, mais aussi raccordé aux réseaux.
3- Vérifiez la constructibilité du terrain
Le terrain est constructible : il a le statut de terrain à bâtir et bénéficie d’un droit à construire, c’est-à-dire d’une surface hors œuvre nette disponible pour la construction.
C’est à vous de demander votre permis de construire et de vérifier au préalable que la réglementation du lotissement permet la réalisation de votre projet : certaines contraintes peuvent ainsi être imposées en matière de construction, de clôture, de plantations…
4- Le lotissement est règlementé
Le lotissement est le plus souvent régi par des règles spécifiques (règlement du lotissement et cahier des charges, statut d’association syndicale) qui visent à garantir un minimum d’unité des constructions.
2ème étape : les documents préalables
Un extrait de l’autorisation de lotir doit être affiché en mairie pendant deux mois consécutifs et figurer sur un panneau situé sur le lotissement, lisible de la voie publique.
1- L'arrêté d'autorisation de lotir
L'arrêté de lotir doit vous être remis par le vendeur lors de la signature de l’avant-contrat et vous avoir été communiqué préalablement.
Il précise obligatoirement :
- Le nombre maximum de lots autorisés,
- La surface de plancher hors œuvre nette maximale de la construction autorisée pour l’ensemble du lotissement et éventuellement sa ventilation par lot.
- Les obligations qui peuvent avoir été imposées au lotisseur :
- L’exécution, éventuellement par tranches, de tous les travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement du lotissement ;
- La nature et le montant des contributions nécessaires à la réalisation des équipements publics mis à la charge du lotisseur,
- L’information de l’association syndicale des co-lotis de la date retenue pour la réception des travaux d’équipement et de viabilisation,
- Les règles d’urbanisme propres au lotissement,
- Le respect des documents graphiques (plan de localisation des constructions, plan de configuration de l’espace collectif).
2- Le certificat d'achèvement des travaux et/ou l'autorisation de vendre par anticipation
Le lotisseur ne peut pas vendre les lots avant l’achèvement des travaux de viabilité, sauf s’il a obtenu l’autorisation de vendre par anticipation.
Demandez-lui de justifier du certificat d’achèvement des travaux ou à défaut de l’autorisation de vendre par anticipation.
> En l’absence du certificat d’achèvement, (ou de l’autorisation de vendre par anticipation le cas échéant), vous ne pouvez signer qu’une promesse de vente, sous condition suspensive d’obtention de ces documents.
L’indemnité d’immobilisation que vous avez versée au moment de la signature de la promesse de vente doit vous être remboursée si le certificat d’achèvement ou l’arrêté autorisant la vente par anticipation ne vous est pas fourni : vous avez intérêt à faire préciser dans la promesse les conditions et les modalités (notamment le délai) de son remboursement.
3- Le règlement de lotissement et cahier des charges
Bien qu’ils soient l’un et l’autre facultatifs, ils sont établis dans la plupart des lotissements.
Vous devrez impérativement en respecter les clauses ; vous êtes en droit d’exiger du lotisseur et des autres colotis qu’ils en fassent de même.
Le non-respect du règlement de lotissement ou du cahier des charges peut entraîner, selon le cas, la condamnation à démolir la construction irrégulière.
a) Le règlement de lotissement - le plan de composition et le plan parcellaire
Le règlement de lotissement n’est pas obligatoire et le lotisseur peut s’en remettre aux règles d’urbanisme en vigueur, c’est-à-dire au PLU (Plan Local d’Urbanisme) si la commune en est dotée. Toutefois, le plus souvent, le règlement est établi et il est accompagné du plan de composition et du plan parcellaire qui sont des documents réglementaires.
Ainsi, il précise ou complète les règles d’urbanisme applicables dans le lotissement:
- La destination des constructions, l’emprise au sol, la surface hors œuvre nette maximum, la hauteur, la largeur des façades autorisées,
- Comment doivent être implantées les constructions par rapport à la voirie et aux limites séparatives,
- L’aspect extérieur des constructions et les couleurs autorisées,
- Les conditions d’accès et de desserte de chaque lot, les règles de stationnement des véhicules, le nombre de places pour chaque lot.
b) Le cahier des charges
Le cahier des charges est un document contractuel de droit privé qui fixe les règles de la vie collective dans le lotissement.
Lorsqu’il a été établi, il doit obligatoirement vous être remis lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente et vous avoir été préalablement communiqué.
Attention : il s’impose à vous et aux acquéreurs successifs !
Il contient des dispositions concernant les servitudes de droit privé (les obligations que vous pouvez avoir vis-à-vis d’une propriété voisine), vos droits et obligations réciproques vis-à-vis des autres co-lotis et du lotisseur, vos obligations concernant l’entretien extérieur des constructions, l’écoulement des eaux, les arbres et plantations existants sur les lots, les plantations privées éventuellement imposées, la nature des clôtures autorisées, l’utilisation des espaces communs, le séchage du linge...
4- Les statuts de l'association syndicale
Ils régissent le fonctionnement du lotissement et l’entretien des équipements communs.
Ils vous sont remis préalablement au contrat de vente.
Cette association est créée par le lotisseur dès la vente du premier lot. Chaque acquéreur doit ensuite y adhérer. Les frais d’entretien sont répartis entre les co-lotis.
3ème étape : l'achat
L’achat se déroule en deux étapes : la signature d’une promesse de vente (lors de laquelle vous versez au vendeur une indemnité d’immobilisation généralement égale à 5% du prix de vente), puis l’acte définitif devant notaire.
Au moment d’acheter, pensez à vérifier les clauses du contrat de vente, les éléments compris dans le prix du terrain et les garanties fournies par le vendeur.
1- L'acte de vente
Ils régissent le fonctionnement du lotissement et l’entretien des équipements communs.
L’achat se déroule en deux étapes : la signature d’une promesse de vente (lors de laquelle vous versez au vendeur une indemnité d’immobilisation généralement égale à 5% du prix de vente), puis l’acte définitif devant notaire.
Au moment d’acheter, pensez à vérifier les clauses du contrat de vente, les éléments compris dans le prix du terrain et les garanties fournies par le vendeur.
Le notaire se charge de la rédaction de l’acte de vente. Certaines clauses doivent y figurer :
- > La mention indiquant que le cahier des charges et le règlement du lotissement, lorsqu’ils existent, vous ont été remis ;
- > La mention indiquant que le certificat d’achèvement des travaux ou l’arrêté autorisant la vente des lots par anticipation a bien été délivré au lotisseur ;
- > L’attestation indiquant la surface hors œuvre nette (SHON) constructible sur le lot au cas où le lotisseur aurait été autorisé à ventiler la surface maximale
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2- Le prix du terrain
Différentes charges s’ajoutent au prix du foncier. Elles sont le plus souvent incluses dans le prix du terrain.
Les équipements propres
Lorsque l’arrêté d’autorisation de lotir exige du lotisseur la réalisation "d’équipements propres" au lotissement, ces équipements sont compris dans le prix du terrain.
Les "équipements propres" au lotissement comprennent notamment les travaux internes de voirie, d’alimentation en eau, (gaz le cas échéant), électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés, ainsi que les branchements des équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du lotissement sur lequel ils sont implantés.
Les participations liées à l'opération de lotissement
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Le lotisseur peut inclure dans le prix du terrain les participations mises à sa charge par la commune et liées à l’opération de lotissement.
Parmi ces participations peuvent figurer :
- Une participation forfaitaire qui regroupe la contribution exigée dans le cadre d’un programme d’aménagement d’ensemble, la participation pour raccordement à l’égout, les participations pour le financement des équipements publics, voirie nouvelle ou réseaux de distribution (eau, gaz, électricité ou assainissement).
Pour savoir ce que vous aurez à payer soit à la commune ou aux collectivités ou au titre des services publics, en plus du prix du terrain, reportez-vous à l’arrêté d’autorisation de lotir et à l’avant-contrat de vente que vous signez avec le lotisseur.
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Les contributions liées à la construction
Vous pourrez avoir à verser ultérieurement, au bénéfice de la commune ou du département, des taxes liées à la construction, notamment :
- > La taxe départementale des espaces naturels sensibles
- > La Taxe Locale d’Equipement (TLE) si votre terrain est en dehors d’un Programme d’Aménagement d’Ensemble (PAE), dont la charge incombait au lotisseur
- > La taxe pour le financement du Conseil d’Architecture d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE).
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Les droits d'enregistrements
Vous acquittez des droits d’enregistrement sur le prix du terrain, lors de la signature de l’acte authentique.
3- Les garanties du lotisseur
Le lotisseur vous doit certaines garanties :
La garantie d'achèvement des travaux et équipements du lotissement
Il est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles d’affecter les travaux de voirie et équipements divers qui compromettent leur solidité ou leur destination. En dehors de cette garantie décennale, la responsabilité professionnelle du lotisseur peut être engagée, à condition de prouver une faute de sa part, et sous réserve de l’appréciation des tribunaux ou de la jurisprudence en la matière.
Une garantie de surface du terrain
La superficie et les limites du terrain mentionnées au cadastre n’ont pas de valeur juridique. Afin de prévenir tout litige, demandez au vendeur de vous fournir un plan de bornage réalisé par un géomètre expert. Le bornage des lots est obligatoire avant la vente.
Des informations sur la nature du sol
La nature du sol a une incidence sur le coût des fondations de votre construction. Demandez au vendeur du terrain s’il dispose d’informations complémentaires sur le sol. En l’absence de renseignements il est préférable de faire réaliser une étude de sol particulière pour votre construction.
La possibilité de renoncer à l'acquisition du terrain
Lorsque les frais de fondations indispensables à la construction sont trop élevés, après avoir fait réaliser une étude de sol particulière avant l’acquisition ou si le terrain est impropre à sa destination.
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